目錄

1. 什么是專業(yè)市場(chǎng)[1]
2. 專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營策略[1]
3. 專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的五要素
4. 專業(yè)市場(chǎng)如何成本控制
5. 參考文獻(xiàn)

專業(yè)市場(chǎng)(Special Markets)

什么是專業(yè)市場(chǎng)^[1]

　　專業(yè)市場(chǎng)是指同類產(chǎn)品積聚于某一場(chǎng)所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡(jiǎn)單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場(chǎng)所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。

專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營策略^[1]

　　策略一：全面了解行業(yè)市場(chǎng)

　　要做好一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，就必須做到信息上領(lǐng)先，充分了解專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、市場(chǎng)容量、同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等。比如在惠州開發(fā)惠州國際電子城，首先要了解惠州電子產(chǎn)業(yè)的基本情況，如產(chǎn)業(yè)聚集地以及生產(chǎn)量和原材料的采購量，其次要了解原材料的生產(chǎn)區(qū)域，引進(jìn)一手原材料供應(yīng)商；其三要考慮到與周邊區(qū)域如深圳、東莞等地的電子元器件采購中心的競(jìng)爭(zhēng)性，在保證電子元器件品種的同時(shí)，適度控制市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模；其四，針對(duì)電子企業(yè)采購的特征，有的放矢地進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營和推廣等。

　　策略二：完善專業(yè)市場(chǎng)的整體配套

　　完善的專業(yè)市場(chǎng)配套是專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營的基本保證。一個(gè)完整的專業(yè)市場(chǎng)，不僅涉及到倉儲(chǔ)、貨運(yùn)代理、分裝配送、長(zhǎng)短途交通、停車場(chǎng)、展覽中心等基本環(huán)節(jié)，而且還需要銀行、酒店、餐飲、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商稅務(wù)、報(bào)關(guān)、網(wǎng)上交易平臺(tái)等相關(guān)配套服務(wù)。這就要求一個(gè)好的專業(yè)市場(chǎng)必須為經(jīng)營者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也為項(xiàng)目后期經(jīng)營管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有的開發(fā)商在開發(fā)之初沒有一個(gè)好的商業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目的配套根本無法滿足做批發(fā)市場(chǎng)的需要，有的項(xiàng)目雖具備下游采購的信息網(wǎng)絡(luò)，但卻缺乏下游采購消費(fèi)的交通網(wǎng)絡(luò)，導(dǎo)致開業(yè)后大批量的外來商戶撤離，市場(chǎng)面臨經(jīng)營嚴(yán)重困難的處境。因此，在建立專業(yè)市場(chǎng)時(shí)必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套。

　　策略蘭：開拓新的交易平臺(tái)

　　隨著專業(yè)市場(chǎng)的逐步發(fā)展壯大，市場(chǎng)對(duì)交易場(chǎng)所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統(tǒng)的同時(shí)，我們必須開辟新平臺(tái)，加強(qiáng)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)作為中國傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先者，起步較早，但隨著其不斷發(fā)展壯大，傳統(tǒng)意義上的商品交易平臺(tái)已經(jīng)難以滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求，電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)呼之欲出。正是得益于新型網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺(tái)的開發(fā)，義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品足跡幾乎已經(jīng)遍布全球。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)里，開展電子商務(wù)的攤位占60%。義務(wù)小商品城的成功，與他們不斷創(chuàng)新開拓交易平臺(tái)，靠多條腿走路的發(fā)展模式是密不可分的。

　　策略四：充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)

　　行業(yè)協(xié)會(huì)往往是一個(gè)行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團(tuán)體，是該行業(yè)市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)的先知先覺者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、與政府部門和其它行業(yè)溝通交流最重要的橋梁。因此充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，與行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行親密無間的合作，對(duì)于一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)將會(huì)起到事半功倍的作用?，F(xiàn)在很多專業(yè)市場(chǎng)都選擇和行業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)信息多、渠道廣的優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)未來經(jīng)營提供技術(shù)、信息等方面的支持。

　　策略五：招商嚴(yán)把商戶質(zhì)量關(guān)

　　很多專業(yè)市場(chǎng)開業(yè)火爆，但是好景不長(zhǎng)，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個(gè)市場(chǎng)就形成惡性循環(huán)，最后人去樓空。為什么會(huì)出現(xiàn)這種虎頭蛇尾的現(xiàn)象呢?主要有兩個(gè)原因：首先批發(fā)市場(chǎng)不比零售市場(chǎng)，大部分市場(chǎng)采購人員有選購產(chǎn)品的專業(yè)素質(zhì)，而且每次的采購量比較大，距離往往也比較遠(yuǎn)。如果市場(chǎng)商戶的經(jīng)營實(shí)力有限，經(jīng)營品種有限，無法以最快速度滿足市場(chǎng)的需求，采購人員會(huì)很快改變他們的采購地點(diǎn)。其次，每個(gè)市場(chǎng)都需要一段時(shí)間的培養(yǎng)期，沒有經(jīng)營實(shí)力的商戶在這個(gè)時(shí)候就會(huì)信心動(dòng)搖或者經(jīng)受不住市場(chǎng)的考驗(yàn)，這個(gè)時(shí)候也將給市場(chǎng)經(jīng)營管理帶來比較大的負(fù)面影響。因此，專業(yè)市場(chǎng)在招商時(shí)，不能為了為湊場(chǎng)而招商，而是要選擇那些有經(jīng)營能力且能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的商戶。

專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的五要素

　　一、市場(chǎng)基礎(chǔ)

　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場(chǎng)基礎(chǔ)。以專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)基礎(chǔ)有兩個(gè)：

　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會(huì)選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場(chǎng)不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同，它不再是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場(chǎng)的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場(chǎng)在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場(chǎng)大多命運(yùn)多舛。

　　二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)對(duì)立地條件要求較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級(jí)。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場(chǎng)，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會(huì)遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè) (批發(fā))市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場(chǎng)較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會(huì)帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)或者商圈就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中落伍或者被淘汰出局。

　　中關(guān)村IT市場(chǎng)的生存和發(fā)展就很好地說明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的成功也有賴于周邊溫州、臺(tái)州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　二、政府支持

　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。一方面批發(fā)市場(chǎng)的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場(chǎng)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場(chǎng)手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的發(fā)展往往是致命的。

　　新專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。

　　三、物流條件

　　專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)商品的流動(dòng)性強(qiáng)、量大，對(duì)物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。

　　以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)大都離長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場(chǎng)沒有周邊眾多的長(zhǎng)途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場(chǎng)、天意市場(chǎng)、秀水市場(chǎng)、雅秀市場(chǎng)無一不是在城市主干道邊。

　　早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場(chǎng)，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場(chǎng)面臨的又一個(gè)難題。新開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

　　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　目前，在一些三線城市，專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)也已不多，那種一個(gè)大棚子或簡(jiǎn)易加蓋子的時(shí)期已過。升級(jí)的專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)對(duì)軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動(dòng)線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場(chǎng)還要在配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強(qiáng)。

　　最后一點(diǎn)，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢(shì)要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的寬帶配套也是必不可少的。

　　五、經(jīng)營管理

　　統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。

　　專業(yè)市場(chǎng)更需要專業(yè)化的運(yùn)作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個(gè)階段：第一階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。最好在拿地之前就已完成市場(chǎng)研究并有了清晰的定位;第二階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。這個(gè)階段一方面要根據(jù)市場(chǎng)變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品;第三階段是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營的影響，當(dāng)然最好是不售。這三個(gè)階段要強(qiáng)調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請(qǐng)真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或機(jī)構(gòu)支持，如實(shí)現(xiàn)定單式開發(fā)最好。走完這三個(gè)階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營管理。

　　進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會(huì)失敗。專業(yè)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長(zhǎng)期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

專業(yè)市場(chǎng)如何成本控制

　　堅(jiān)持廣告效果的全面測(cè)定, 尋求廣告投放之最佳效果。對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)來說,主要測(cè)定廣告前后專業(yè)市場(chǎng)房屋出租率發(fā)生變化的情況以及該專業(yè)市場(chǎng)總租賃額的變化情況。若將專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)化, 按照專業(yè)市場(chǎng)成立的早晚, 可以分為成熟型市場(chǎng)和成長(zhǎng)型市場(chǎng)。對(duì)于成立較早、比較成熟的專業(yè)市場(chǎng)來說, 則應(yīng)側(cè)重于廣告心理效果的測(cè)定。廣告心理效果的測(cè)定, 即測(cè)定廣告經(jīng)過特定的媒體傳播之后對(duì)消費(fèi)者心理活動(dòng)的影響程度。對(duì)于成立較晚或剛剛成立的專業(yè)市場(chǎng)應(yīng)注重對(duì)進(jìn)行“ 地毯式”大面積投放廣告效果的測(cè)定, 尋求最佳投放效果。

　　順管理職能, 監(jiān)管與服務(wù)并舉。經(jīng)過多年的發(fā)展, 專業(yè)市場(chǎng)成熟了, 相應(yīng)的營業(yè)稅及其附加等各種稅費(fèi)增多了, 本無可厚非。但就政府職能部門而言, 應(yīng)該理順管理職能, 從重視對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管逐步過渡到監(jiān)管與服務(wù)并舉。因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)已經(jīng)走過了粗放經(jīng)營的階段, 開始進(jìn)入集約化和規(guī)范化經(jīng)營階段。專業(yè)市場(chǎng)迫切需要科學(xué)管理來升級(jí)換代, 特別是面對(duì)零售業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)交易的雙重沖擊, 進(jìn)一步挖掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能, 成為市場(chǎng)監(jiān)管的首要任務(wù)。

　　提倡以“成本為中心”的戰(zhàn)略方針,建立健全內(nèi)部控制機(jī)制。在收入一定的情況下, 成本費(fèi)用是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵因素。要突出與成本費(fèi)用相關(guān)的一些技術(shù)指標(biāo)在企業(yè)預(yù)算管理中的地位, 強(qiáng)化技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。不能忽視對(duì)期間費(fèi)用的管理, 把資金費(fèi)用的控制面擴(kuò)展到全員。預(yù)算管理應(yīng)突出成本控制, 以成本為中心, 從完善本單位的內(nèi)部控制制度入手, 只有最高管理當(dāng)局重視內(nèi)部控制, 才能有利于會(huì)計(jì)系統(tǒng)和控制程序發(fā)揮最大的效力。

　　建立行業(yè)制約機(jī)制, 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)成本管理。專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展至今, 眾多同質(zhì)化市場(chǎng)爭(zhēng)吃一塊蛋糕, 使專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營成本提高, 而利潤卻在下降。所以, 必須進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)成本管理。而專業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底, 是地方經(jīng)濟(jì)與地方經(jīng)濟(jì)之間的競(jìng)爭(zhēng)。要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)成本管理, 首先要得到當(dāng)?shù)卣亩α⒅С帧ｏ@然, 政府的統(tǒng)一規(guī)劃有利于避免重復(fù)建設(shè)、浪費(fèi)資源; 有利于建立行業(yè)制約機(jī)制, 嚴(yán)禁一些不法操作。而在產(chǎn)業(yè)聚集或消費(fèi)聚集地區(qū)形成的市場(chǎng)能夠降低交易費(fèi)用, 具有低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樵诰哂挟a(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)形成的商品市場(chǎng)具有顯著的規(guī)范效應(yīng), 有利于降低成本; 這些企業(yè)之間可以實(shí)行高度的專業(yè)化分工、上下游之間可以較好地協(xié)作, 能形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)的配套能力, 這些將進(jìn)一步促成成本的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)形成。同樣, 在消費(fèi)聚集地區(qū)形成的市場(chǎng), 市場(chǎng)交易者通過市場(chǎng)的集中采購, 也有利于降低交易費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

1. ↑ ^{1.0 1.1} 貝加.專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營五大成功策略.中國市場(chǎng),2008年4期

其他產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)參考

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